Huurrecht bedrijfsruimte
Welke regels gelden er voor de zogenaamde voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte?
Voor dit soort bedrijfsruimte (winkels, restaurants, hotels etc.) bestaat een strak wettelijk systeem waarvan door verhuurder en huurder niet of nauwelijks kan worden afgeweken. De verhuurder die ten nadele van de huurder van dit systeem wil afwijken heeft daarvoor zeer goede argumenten én toestemming van de rechter nodig.
Er gelden speciale regels voor:
- De duur van de huurovereenkomst en de opzegging daarvan;
- De proefperiode (een huurovereenkomst met korte duur);
- De huurprijs en geschillen daarover.
De duur van de huurovereenkomst en de opzegging daarvan:
Als u een voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte, bijvoorbeeld een winkel, huurt, dan kent de huurovereenkomst een duur van vijf jaar. Na die vijf jaar wordt het contract automatisch verlengd met nog eens vijf jaar. Tijdens de duur van de overeenkomst kunnen noch huurder noch verhuurder tussentijds opzeggen. Na tien jaar loopt het contract voor onbepaalde tijd door.
Het huurcontract eindigt na het verstrijken van de eerste of tweede vijfjaarstermijn niet automatisch. De huur moet worden opgezegd. Zowel de verhuurder als de huurder moeten een opzegtermijn van een (1) jaar in acht nemen, dat wil zeggen dat minimaal 1 jaar voor het verstrijken van de vijf- of tienjaarstermijn moet worden opgezegd.
Opzeggen moet schriftelijk gebeuren per aangetekende brief of door middel van een zogenaamd deurwaardersexploot. Dit laatste is een officieel document dat door een deurwaarder wordt opgesteld en uitgereikt. Ook moet, als de verhuurder opzegt, in de brief worden vermeld wat de reden van de opzegging is.
Als de huurder correct heeft opgezegd, is hij van de huurovereenkomst af. Voor de verhuurder geldt dat niet. Als de huurder niet uitdrukkelijk instemt met de opzegging, moet de verhuurder naar de rechter stappen. De rechter zal dan uiteindelijk bepalen of de huurovereenkomst eindigt en zo ja, per welke datum het gehuurde moet zijn ontruimd.
Verhuurder wil opzeggen na vijf jaar:
De redenen voor de verhuurder om op te zeggen zijn bovendien beperkt. Als de verhuurder wil opzeggen tegen het eind van de eerste vijfjaarstermijn dan kan dit alleen als:
- U zich als huurder schuldig heeft gemaakt aan een slechte bedrijfsvoering, of
- De verhuurder (of zijn directe familie) de bedrijfsruimte dringend zelf nodig heeft.
De verhuurder kan de huur alleen op grond van deze redenen opzeggen. Hij kan de huur dus niet opzeggen omdat hij het pand bijvoorbeeld leeg wil verkopen.
Verhuurder wil opzeggen na tien jaar:
Als de verhuurder de huur op wil zeggen na de tweede vijf jaar (de huurovereenkomst heeft dan dus 10 jaar bestaan), dan heeft de verhuurder meer mogelijkheden om de huur op te zeggen. De rechter hanteert dan de algemene norm dat hij de belangen van beide partijen tegen elkaar afweegt.
De rechter toetst dan dus als het ware welke argumenten hij het zwaarst vindt wegen: de argumenten van de verhuurder om op te zeggen of de argumenten van de huurder om te blijven huren.
De rechter zal de huurder in elk geval verplichten om te vertrekken als blijkt dat deze niet instemt met een redelijk aanbod voor nieuwe huurvoorwaarden. Het gaat hier dan niet om de huurprijs (daarvoor geldt een andere procedure) maar om bijkomende voorwaarden. Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van de gehuurde ruimte of aan redelijke voorstellen over de verdeling van onderhouds- en reparatieverplichtingen. Een andere reden waarbij de rechter de huurder zal verplichten te vertrekken is als de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken op grond van een geldend bestemmingsplan.
Als u als huurder niet akkoord wil gaan met een huurverhoging bij de verlenging van de huurovereenkomst, is dit voor de verhuurder geen reden om de huur op te zeggen. Partijen kunnen dan door de bedrijfshuuradviescommissie een advies over de hoogte van de huurprijs laten uitbrengen. Worden de huurder en de verhuurder het dan nog niet eens over de nieuwe huurprijs dan moet de kantonrechter worden gevraagd deze vast te stellen.
De rechter kan, als hij besluit dat de huurder moet vertrekken, bepalen dat de verhuurder aan de huurder een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding moet betalen.
Verhuurder of huurder wil opzeggen als de huurovereenkomst al langer dan 10 jaar loopt.
Wanneer de huurovereenkomst na het verstrijken van de twee maal vijfjaarsperiode doorloopt is er sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij huurder en verhuurder iets anders afspreken. Ook de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet met inachtneming van een termijn van één jaar en bij aangetekende brief of deurwaardersexploot worden opgezegd. Wanneer de verhuurder opzegt moeten ook de redenen van de opzegging worden vermeld. Stemt de huurder niet in met de opzegging dan moet verhuurder een procedure aanhangig maken bij de kantonrechter. De rechter zal, net als na de tienjaarstermijn, de belangen van de huurder en de verhuurder afwegen.
Een huurovereenkomst voor twee jaren of korter: de proefperiode
Als algemene regel geldt dat de duur van een huurovereenkomst van een voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte vijf jaar bedraagt. De gedachte daarachter is dat u als huurder in staat moet worden gesteld om een klantenkring op te bouwen en uw gedane investeringen moet kunnen terugverdienen. Huurder en verhuurder zitten dus vrij lang aan elkaar vast. Maar de wet biedt de mogelijkheid van een proefperiode. Het gaat dan om een huurovereenkomst voor de duur van twee jaren of korter. Als u hiervoor kiest, gelden de strenge huurbeschermingsbepalingen niet:
- U heeft als huurder in die situatie geen huurbescherming
- De huurovereenkomst eindigt van rechtswege
- De verhuurder hoeft bij opzegging de rechter niet in te schakelen
Voor het opzeggen van de huur hoeven geen redenen te worden aangevoerd.
Als deze huurovereenkomst van twee jaar of korter (stilzwijgend) wordt verlengd, vervalt automatisch het proefperiodesysteem en gaan weer de strenge huurregels gelden. De overeenkomst geldt dan automatisch voor vijf jaar, waarop de verstreken periode in mindering wordt gebracht. Daarna loopt de overeenkomst nog eens vijf jaar door, en vervolgens voor onbepaalde tijd.
Andere manieren om de huurovereenkomst te beëindigen.
De strikte regels voor opzegging gelden als een van beide partijen eenzijdig die overeenkomst wil opzeggen. Maar uiteraard kunt u met de verhuurder ook in onderling overleg besluiten om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen.
Ook blijft het mogelijk om, als de verhuurder ernstige wanprestatie pleegt (bijvoorbeeld stelselmatig ernstig achterstallig onderhoud niet verricht), of als de huurder ernstige wanprestatie pleegt (bijvoorbeeld de huur niet of structureel te laat betaalt), de rechter te vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. Er hoeft dan niet te worden gewacht tot een van de vijfjaarstermijnen is vol gemaakt.
Welke regels gelden er voor andere bedrijfsruimte dan de zgn. voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte?
Het gaat dan bijvoorbeeld om huur van kantoorruimte of een bedrijfshal.
In de wet is slechts een beperkte regeling voor deze bedrijfsruimte opgenomen. De regels van huurbescherming voor deze categorie van bedrijfsruimte zijn heel anders dan die voor winkelruimte. Er is eigenlijk geen sprake van huurbescherming maar van ontruimingsbescherming.
Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst schriftelijk heeft opgezegd en ook heeft vermeld dat moet worden ontruimd, is het de huurder die, als hij niet met de opzegging instemt, naar de rechter moet. De huurder moet binnen twee maanden na het einde van de huurovereenkomst bij de kantonrechter het verzoek indienen de termijn van ontruiming te verlengen met een jaar. Dit verzoek kan nog tweemaal worden herhaald zodat de ontruiming maximaal drie jaar kan worden opgeschort. De rechter zal bij de beslissing de belangen van de huurder en de verhuurder tegen elkaar afwegen.
Als de huurder niet binnen de termijn van twee maanden het verzoek tot verlenging van de termijn van ontruiming bij de kantonrechter indient, eindigt de huurovereenkomst. Verlaat de huurder desondanks het pand niet dan kan in kort geding ontruiming worden gevorderd.Verhuurder en huurder kunnen van de wettelijke bepalingen van deze bedrijfsruimte afwijken,maar de afwijking mag niet in het nadeel van de huurder zijn. Het is dus bij dit soort bedrijfsruimte heel belangrijk de huurovereenkomst goed door te lezen om de rechten en plichten van de huurder en de verhuurder vast te stellen.
Meer informatie gewenst?
Voor meer informatie bijvoorbeeld over de onderwerpen indeplaatsstelling, huurprijsaanpassingen, ontruiming of opschorting van huurbetalingen door achterstallig onderhoud, neemt u rechtstreeks contact op met Schouten Advocaten via telefoon 030 – 69 250 14 of per e-mail via info@schouten-advocaten.nl
Wat zijn de regels bij verkoop van het verhuurde pand?
Het uitgangspunt is 'koop breekt geen huur': de lopende huurovereenkomst blijft bij verkoop in stand en de koper treedt als nieuwe verhuurder in de rechten en verplichtingen (art. 7:226 BW).
Als huurder hoeft u zich in beginsel geen zorgen te maken bij verkoop van het pand. Onze huurrecht specialist en grondzaken advocaat adviseren u over uw positie bij een eigendomsoverdracht. Neem contact op.
Hoe werkt indeplaatsstelling van een huurder?
Indeplaatsstelling betekent dat de huurder zijn bedrijf overdraagt aan een ander, die vervolgens in de huurovereenkomst treedt. Dit kan bij 290-bedrijfsruimte via rechterlijke machtiging (art. 7:307 BW).
Dit is met name relevant bij bedrijfsoverdracht of verkoop van een onderneming. Bekijk ook onze expertise bedrijfsovername. Onze advocaat huurrecht begeleidt u bij het indeplaatsstellingsverzoek. Neem contact op.
Wat zijn de gevolgen van achterstallige huurbetaling?
Bij achterstand kan de verhuurder de overeenkomst laten ontbinden en ontruiming eisen. Ook kan wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten worden gevorderd (art. 7:231, 7:277 BW). Ontbinding is doorgaans bij een betalingsachterstand van minimaal drie maanden aan de orde.
In dat geval wordt een structurele achterstand aangenomen en daarmee een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Lees meer over wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. Neem contact op met onze huurrecht specialist.
Wanneer heb ik recht op huurkorting?
Bij ernstige gebreken waardoor het gebruik van het gehuurde is beperkt, kan huurkorting worden gevorderd op grond van art. 7:207 BW. De rechter bepaalt de hoogte van de korting, afhankelijk van de situatie.
Soms is ook een route voor huurprijsaanpassing mogelijk via een verzoekschrift bij de kantonrechter. Lees ook ons artikel Huurrecht bedrijfsruimte en Corona. Onze advocaat huurrecht helpt u bij het vorderen van huurkorting. Neem contact op.
Wat is het verschil tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte?
290-bedrijfsruimte betreft bedrijfsruimten met publiekstoegang zoals winkels en horeca, waarvoor speciale beschermingsregels gelden. 230a-bedrijfsruimte omvat overige ruimten zoals kantoren, showrooms e.d., waar minder bescherming geldt (art. 7:290-230a BW).
Het onderscheid is van groot belang voor uw rechtspositie als huurder of verhuurder. Onze huurrecht specialist kan beoordelen welk regime op uw situatie van toepassing is. Neem contact op voor advies.
Mag een verhuurder zomaar de huur opzeggen?
Bij 290-bedrijfsruimte is beëindiging alleen mogelijk op wettelijke gronden en vaak via de rechter. Bij 230a-bedrijfsruimte eindigt de huurovereenkomst na afloop van de overeengekomen periode, maar de ontruiming vereist een rechterlijk bevel als de huurder niet vertrekt (art. 7:293, 294, 230a BW).
Wordt uw huur opgezegd? Laat de opzegging altijd juridisch toetsen. Onze advocaat huurrecht bedrijfsruimte beschermt uw belangen. Neem contact op voor een probleemanalyse.
Wat te doen bij een conflict over onderhoud of gebreken?
Controleer wat in het contract is afgesproken. De wet (art. 7:204-209 BW) bepaalt doorgaans dat de verhuurder grote herstellingen moet uitvoeren, terwijl de huurder klein dagelijks onderhoud verzorgt. Bij gebreken kun je de verhuurder schriftelijk aanspreken op herstel.
Vaak geldt dat bij de NVM huurovereenkomst de Algemene Huurbepalingen tevens van toepassing zijn. Daarin is gespecificeerd wie welk onderhoud doet en wie welke soorten gebreken dient te verhelpen. Onze advocaat huurrecht adviseert u over uw rechten. Bekijk ook onze expertise contractenrecht. Neem contact op.
Wanneer mag de huurprijs worden aangepast?
De huurprijs kan bij 290-bedrijfsruimte tussentijds worden aangepast via herziening na vijf jaar of op afspraak (art. 7:303 BW). Bij 230a-bedrijfsruimte is dit afhankelijk van contractuele afspraken.
Bij een huurprijsherziening wordt vaak een deskundige ingeschakeld om de marktconforme huurprijs vast te stellen. Onze huurrecht specialist begeleidt u bij huurprijsherzieningen. Neem contact op.
Wat zijn de opzegtermijnen bij een huurcontract voor bedrijfsruimte?
Bij 290-bedrijfsruimte geldt meestal een termijn van één jaar voor opzegging (art. 7:293 BW). Bij 230a-bedrijfsruimte kan de termijn contractueel worden bepaald, doch bedraagt deze zonder afspraak minimaal één maand (art. 7:228 lid 2 BW).
Het is essentieel dat opzegging correct en tijdig geschiedt. Onze advocaat huurrecht bedrijfsruimte helpt u bij het opstellen of beoordelen van een opzegging. Neem contact op voor advies.
Heb ik als huurder van bedrijfsruimte recht op huurbescherming?
Huurders van 290-bedrijfsruimte (zoals winkels en horecabedrijven) genieten sterke huurbescherming, wat inhoudt dat de verhuurder niet zomaar kan opzeggen en vaak alleen bij strikte wettelijke gronden. Voor 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte, zoals kantoren) is de bescherming beperkter; na afloop van het contract heb je recht op ontruimingsbescherming (art. 7:290-296 BW, art. 7:230a BW).
Een beroep op ontruimingsbescherming wordt via een verzoekschrift ingediend. Een toegewezen ontruimingstermijn van meestal een jaar kan meerdere keren worden verlengd. Lees ook ons artikel Huurrecht bedrijfsruimte en Corona. Neem contact op met onze huurrecht specialist.
