Uit de praktijk Huurrecht bedrijfsruimte – april 2020:
Door de Corona-crisis zijn uitzonderlijke omstandigheden aan de orde die leiden tot diverse van overheidswege ingestelde regelingen en maatregelen voor ondernemers. Veel ondernemers zien zich genoodzaakt om op kosten te besparen, o.m. door tijdelijke contracten niet te verlengen, investeringen uit te stellen en door maandelijkse kosten te willen drukken zoals de te betalen huurvergoeding voor de winkelruimte of bedrijfsruimte, met name nu tot en met 28 april 2020 bepaalde winkels en ondernemingen op last van de overheid gesloten moeten blijven voor het publiek.
Door alle berichtgeving in de media lijkt het erop dat ondernemers die een bedrijfspand huren door de huidige bijzondere omstandigheden hun maandelijkse betalingsverplichting voor het voldoen van de huurvergoeding kunnen staken.
Ter vermijding van onduidelijkheid is het noodzakelijk om erop te wijzen dat een huurder, ongeacht diens financiële malaise op dit moment, niet gerechtigd is om de huurbetalingen te staken gedurende deze huidige crisis. Kwijtschelding van huur is niet aan de orde, opschorting is de voor de hand liggende mogelijkheid. Daartoe dienen partijen in onderling overleg te komen tot het maken van afspraken.
Hieronder beantwoorden wij de meest voorkomende vragen die afgelopen weken aan ons zijn gesteld door zowel huurders als door verhuurder. Tevens zetten wij uiteen wat partijen (huurder en verhuurder) in overleg met elkaar wel kunnen afspreken om (gezamenlijk) door deze huidige crisisperiode heen te komen.
1.) De huurder stelt zich op het standpunt dat door de sluiting van het restaurant (hetzelfde geldt voor fitnessonderneming) minder of zelfs geen huur betaald hoeft te worden. Er is namelijk geen gebruik van het gehuurde. Klopt dat?
Antwoord: Nee
Het standpunt van huurder klopt niet. De huidige situatie en de maatregelen van overheidswege zijn absoluut bijzondere omstandigheden, maar dat leidt niet tot een rechtvaardiging dat een huurder eenzijdig kan overgaan tot betaling van minder of zelfs geen huur. De omstandigheid dat van overheidswege sluiting is opgelegd kan in beginsel niet voor rekening komen van de verhuurder.
Een veel gehoord argument van dergelijke ondernemers is dat zij door de gedwongen sluiting geen “gebruik” van het gehuurde kunnen maken. Hoewel een dergelijke redenering begrijpelijk is, rechtvaardigt dat niet dat eenzijdig minder of zelfs geen huur betaald zou moeten worden aan de verhuurder. Er is in dit kader namelijk ook sprake van ondernemersrisico, waarbij momenteel één die risico’s zich verwezenlijkt.
Het verdient de aanbeveling aan huurders om bij problemen voor wat betreft de betaling van de huurvergoeding dit tijdig te melden aan de verhuurder. Het advies is om die reden dat met de verhuurder in overleg moet worden getreden om met elkaar afspraken te maken over de betalingen en de omvang van de huurbetaling. Let erbij op dat de insteek niet moet zijn als huurder om de betalingsonmacht als probleem volledig bij verhuurder neer te leggen. Er zal met elkaar over en weer gekomen moeten worden tot een oplossing.
NB: in de meeste gevallen zullen verhuurder bereid zijn om de huurder te helpen door een tijdige lagere huurbetaling te verlangen, waarbij het restant op een later moment alsnog zal worden voldaan door huurder. Kortom, er is in de praktijk sprake van opschortingen niet van een structurele huurprijsverlaging als ware dat afstand zal worden gedaan door verhuurder van een deel van de huurvergoeding.
2.) Mijn huurder geeft aan dat zij moeite hebben om de huurvergoeding op tijd te voldoen. Kan ik hiertegen optreden?
Antwoord: ja
Het uitgangspunt in het huurrecht is dat tijdig de huurpenningen moeten worden voldaan door huurder. Door de huidige omstandigheden dient op basis van redelijkheid bepaald te worden in hoeverre het de huurder aangerekend kan worden dat niet tijdig kan worden betaald of dat niet volledig kan worden betaald.
Als verhuurder verdient het de aanbeveling om hiermee ‘constructief’ om te gaan richting huurder. De afweging is namelijk de volgende. Als verhuurder heb je baat bij een lange termijn huurrelatie met een huurder. Met andere woorden, er kan wel gesteld worden dat de volledige huursom betaald moet worden, maar als dat niet mogelijk is voor huurder en hierdoor het wezenlijke risico bestaat op de verwezenlijking van een faillissement van de onderneming van huurder, dan heeft de verhuurder daar uiteindelijk geen baat bij. (Los van de vraag of de huurder persoonlijk garant staat of heeft meegetekend voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst).
Kortom, ook vanuit het perspectief van verhuurder is het aanbevelingswaardig om in overleg met huurder te komen tot wezenlijke afspraken omtrent een tijdelijke huurprijsverlaging. Nogmaals, in de gevallen waarin een huurprijsverlaging wordt overeengekomen is sprake van opschorting. Dat wil zeggen dat de maandelijkse gedeelten aan huur die de huurder vooralsnog niet hoefde te betalen, op een later moment alsnog betaald zullen moeten worden aan verhuurder.
Het bovenstaande is m.n. bedoeld voor de situatie dat sprake is van betalingsonmacht aan de zijde van huurder door de huidige Corona-situatie. Er zijn helaas ook enkele gevallen bekend van huurders die al reeds voorafgaand aan de Corona-problematiek niet of slecht de maandelijkse huurvergoeding betaalden.
3.) Het bedrijf van de huurder moet sluiten op last van overheidswege. Is een beroep op opschorting van de huur vanwege een beweerdelijk gebrek in of aan het gehuurde kansrijk?
Antwoord: nee, tenzij.
Door de verplichte sluiting van de onderneming mist de huurder feitelijk het huurgenot van het gehuurde en kan de verhuurder dat ‘gebrek’ in de huidige situatie niet verhelpen.
Om te kunnen spreken van een gebrek in het huurrecht, dient sprake te zijn van een gebrek in of aan het gehuurde, waarbij het volgens de in de rechtspraktijk geldende opvattingen duidelijk is dat dit gebrek niet voor rekening van huurder dient te komen. Als al sprake zou zijn van een dergelijk gebrek, dan rechtvaardigt zulks veelal niet dat een gehele huurvergoeding wordt opgeschort.
Bovendien indien in de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte gebruik is gemaakt van een ROZ model, dan geldt dat daarin is vastgelegd dat de huurder in geval van een gebrek (op een uitzondering na) geen aanspraak kan maken op een huurprijsverlaging. Met andere woorden, indien sprake is van een gebrek dan leidt dat niet tot een fundament waarop een aanspraak op huurprijsvermindering kan worden gebaseerd.
Indien geen gebruik is gemaakt van een ROZ model voor de huurovereenkomst bedrijfsruimte, dan kan in een eventuele gerechtelijke procedure een discussie worden gevoerd of het gebrek wel of niet voor rekening van huurder of van verhuurder dient te komen.
In die situatie wordt ook vaak een beroep gedaan van huurderszijde op “onvoorziene omstandigheden” waarbij het van de huurder niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst en de nakoming daarvan op diezelfde wijze en in diezelfde omvang kan worden voortgezet.
Indien een dergelijk beroep slaagt, dan is de rechter bereid om een huurprijsvermindering toe te staan voor een specifieke periode dat sprake is van het gebrek.
4.) De huurder hoeft niet gedwongen zijn onderneming te sluiten, maar wil andere activiteiten ondernemen in het gehuurde. Mag dat?
Antwoord: nee, tenzij.
In de meeste huurovereenkomsten is opgenomen een bepaling waarin het “gebruik” en/of de functie van het gehuurde is beschreven. Daarin is opgenomen met welk doel huurder het pand huurt. Partijen zijn deze invulling van functie en gebruik van het gehuurde overeengekomen.
Indien een huurder andere activiteiten wil ondernemen, dan zal dit eerst voorafgaand aan de wijziging met verhuurder overeengekomen moeten worden.
Let erbij op dat naast de verhuurder en de voorschriften uit de huurovereenkomst (met bijvoorbeeld bepalingen over maximale puntbelasting van de vloer e.d.) ook rekening moet worden gehouden met de voorschriften van lokale overheden. Denk hierbij aan Bestemmingsplan en/of vergunningsplichten. Indien het gehuurde onderdeel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren, of een Ondernemersvereniging, denk er dan ook aan de hierbij geldende reglementen te controleren voorafgaand aan een voorgenomen wijziging van functie en activiteiten.
5.) Hoe zorg ik ervoor dat afspraken tussen huurder en verhuurder duidelijk zijn en niet leiden tot discussies, ook als straks de crisis voorbij zal zijn?
Antwoord: maak afspraken en leg deze schriftelijk vast en wissel de vastlegging onderling uit.
Het is aanbevelingswaardig om de afspraken over een tijdelijke huurprijsverlaging (door opschorting van een gedeelte van de huur) schriftelijk vast te leggen, en overeen te komen door ondertekening. Het zelfde geldt voor overige afspraken die partijen onderling kunnen maken.
Een veelal gebruikte manier voor het vastlegging van (aanvullende) afspraken op een vigerende huurovereenkomst is een allonge, of een vaststellingsovereenkomst. Aandachtpunt is dat goed omschreven wordt voor welke duur / periode deze afspraken gelden.
Indien wij ook u hierbij kunnen assisteren door de vastlegging van de afspraken voor u en uw contractspartij uit de huurovereenkomst te verzorgen, dan kunt u ons daarvoor benaderen via onderstaande contactgegevens.
Ook in het geval dat u advies of assistentie wenst ten aanzien van een huurrecht bedrijfsruimte aangelegenheid, of indien u op andere thema’s in het kader van noodzakelijke kostenbeheersing vanwege de Corona-crises advies wenst, neemt u dan contact op met onze huurrecht bedrijfsruimte advocaat.
Zie tevens voor gelieerde informatie over de NOW regeling onze artikelen op onze website:
https://www.schouten-advocaten.nl/nieuws/details-now-regeling-zijn-bekend/
https://www.schouten-advocaten.nl/nieuws/corona-virus-in-de-arbeidsrechtpraktijk/
Schouten – Advocaten te Zeist
Bel via 030 – 69 250 14 of mail ons via: info@schouten-advocaten.nl
Uw contactpersoon is: dhr. mr. M.F. Schouten.
